Sú ceny nehnuteľností na Slovensku už na dne?

Od roku 2008 nám nehnuteľnosti na Slovensku klesli približne o pätinu, čo nie je málo. Otázkou je, budú ceny nehnuteľností na Slovensku v najbližších 2-3 rokoch rásť alebo naopak budú ešte klesať? Oplatí sa teda už začať kupovať nehnuteľnosti za účelom ich ďalšieho prenájmu alebo za účelom ich predaja v blízkej budúcnosti? Ja tvrdím, že nie.

Poďme sa teda spolu pozrieť, prečo budú ceny nehnuteľností na Slovensku ešte klesať. Sú na to hneď tri predpoklady. Osobne si dovolím tvrdiť, že ceny nehnuteľností v niektorých lokalitách na Slovensku klesnú ešte tak o 20-30%.

Prvým dôvodom pre pokles ceny je fakt, že väčšina nehnuteľností postavených v rokoch 1993 – 2008 bola kúpená na úver. Ľudia na kúpu čerpali peniaze zo ŠFRB, úvery zo stavebného sporenia, z hypotekárnych úverov, spotrebných úverov, prípadne iných foriem pôžičiek. Dokonca v určitých rokoch bolo možné prefinancovať cez hypotéku úver v 100% hodnote domu alebo bytu. Problém vidím hlavne v tom, že väčšina ľudí má dobu splatnosti na 20-25-30 rokov. Dom alebo byt kúpený na úver je majetkom spoločnosti alebo inštitúcie, ktorá na jeho kúpu peniaze poskytla až do zaplatenia poslednej dlžnej splátky zaň. V danej dobe na Slovensku nebola nezamestnanosť na dnešnej úrovni okolo 14%, teda aspoň nie v rokoch 2005 – 2008, kedy stavebný boom na Slovensku zažíval svoj najväčší vrchol a kedy sa nakupovali nehnuteľnosti za účelom ich následného prenájmu alebo ďalšieho predaja v budúcnosti. V danej dobe aj čašník v bare, ktorý do vtedy len varil kávu bol zrazu realitný maklér. Ten kto mal trochu viac peňazí ako spomínaný čašník, tak zakladal realitnú kanceláriu a tí čo mali ešte viac, tak po prečítaní zopár kníh od Róberta T. Kiyosakiho kupovali nehnuteľnosti ako teplé rožky za účelom ich následného prenájmu alebo predaja. Mysliac si, že už nebudú musieť nikdy nič robiť, lebo budú žiť z prenájmov. Doba sa ale zmenila, v roku 2008 prišla takzvaná kríza a mnohí prišli o svoju prácu, biznis alebo pracujú len na čiastočný pracovný úväzok. Cena práce išla tiež postupne dole a veľa ľudí teda zostalo bez príjmu alebo ho majú podstatne nižší. Preto niektorí dnes už majú problém splácať svoj úver alebo hypotéku a stávajú sa z nich dlžníci. Takže mnohí buď už majú svoju nehnuteľnosť v exekúcii alebo z dôvodu pomalého konania našich súdov a exekútorov sa ešte len do exekúcie dostanú. Keď si na stránkach katastralportal.sk dáte vyhľadať nejaké väčšie mesto, sídlisko a nejakú bytovku, tak zistíte, že skoro v každej jednej bytovke sa nachádza byt, ktorý je v exekúcii z dôvodu nesplácania splátok zaň alebo čo je ešte horšie, tak je v exekúcii, lebo dotyčný si neplatí napríklad sociálne poistenie, zdravotné poistenie alebo faktúry za mobil, prípadne pôžičku cez niektorú z nebankových spoločností. Z toho mi jednoznačne vyplýva, že postupne ako budú tí nešťastníci prichádzať o byty sa bude ponuka bytov zvyšovať a čím je vyššia ponuka, tak tým pádom ide dole cena.

Druhým dôvodom sú developeri. Väčšina bytoviek rodinných zástavieb a polyfunkčných objektov bola v rokoch 2004 – 2008, ktoré postavili developeri, financovaná niektorou z bánk. Vo veľa veľkých mestách sú ale bytovky a polyfunkčné objekty ešte aj k dnešnému dňu z 50-70% prázdne a teda nepredané alebo neprenajaté. Čo to ale znamená? Ono keď si zoberie fyzická osoba od banky úver alebo hypotéku a prestane ju splácať, tak má daná osoba problém, ale keď si zoberie úver developer a prestane ho splácať, tak má problém banka. Developer povie, sorry ja som s.r.o.. A ak má banka takýchto skvelých projektov viac, tak má problém. Banke sú nehnuteľnosti na dve veci, pretože potrebuje pravidelný tok peňazí. Lenže, ak nedokázal developer danú nehnuteľnosť rozpredať alebo prenajať, tak s tým bude mať rovnaký problém aj banka. Keďže ale dané nehnuteľnosti boli postavené v čase, keď bol najdrahší stavebný materiál a cena práce, tak ich bude musieť predať v dražbe za cenu o 20-30% lacnejšie. Nebojte sa, banka na tom škodná nebude. Developer jej už možno 30-50% percent zaplatil a na úrokoch si už teda čo to zarobila. A ak banky začnú predávať zabavené nehnuteľnosti o 20-30% lacnejšie, tak ako na to zareaguje celý trh s nehnuteľnosťami?

Tretím dôvodom je už spomínaná kríza. Toto slovo som z médií počul už asi milión krát. Najskôr to bolo len slovo kríza a potom prvá vlna, následne druhá vlna. Kríza nie je nič nové. Krízy tu v minulosti boli a budú tu aj v budúcnosti. Nič totižto nerastie donekonečna. Faktom ale je, že najkratšia kríza v minulosti trvala asi 7 rokov a najdlhšia 16 rokov keď nerátam 30 ročnú vojnu, lebo vtedy kríza trvala 30 rokov. Takzvaná súčasná kríza nám začala v roku 2008 a máme rok 2013, tak ako dlho bude ešte trvať? 2 roky alebo ešte 11 rokov? A keďže ľudia sa počas krízy boja investovať a radšej držia peniaze v bankách, pre prípad, že by mohlo byť ešte horšie, tak pravdepodobne do nehnuteľností, ktorých je vo väčších mestách aktuálne prebytok a je problém nájsť nájomníka, ktorý bez problémov zvláda platiť nájomné, investovať nebudú. Nehovoriac o cenách nájmov, ktoré sú už tak nízko, že peniaze, ktoré by ste aj zarobili Vám následne zožerú náklady, ktoré by ste mali spojené s tým dať nehnuteľnosť po nájomníkoch do pôvodného stavu.

Ak máte na danú vec iný názor, podeľte sa oň v diskusii nižšie. Ďakujem.